Die eigene Immobilie gilt vielen als Schutzschild fürs Alter und das zurecht, wie Rudolf Flösser betont. Doch nicht jede Strategie eignet sich für jeden Lebensentwurf. Während die einen früh auf selbstgenutztes Wohneigentum setzen, bevorzugen andere die Flexibilität einer Kapitalanlage mit Mieteinnahmen. Flösser zeigt auf, wie individuelle Lösungen aussehen können.
In Zeiten von Zinsschwankungen und instabilen Rentenerwartungen suchen viele nach einer verlässlichen Vorsorgestrategie. Immobilien sind für viele mehr als nur ein Dach über dem Kopf – sie sind ein Baustein für finanzielle Unabhängigkeit im Alter. Rudolf Flösser plädiert dafür, die Wahl der Vorsorgestrategie bewusst auf das eigene Lebensmodell abzustimmen. Er hat sich intensiv mit diesen strategischen Überlegungen beschäftigt und sieht drei Hauptansätze für eine immobilienbasierte Altersvorsorge.
Die Pensionslücke: Ein zunehmendes Problem
Die Schweizer Altersvorsorge steht vor erheblichen Herausforderungen. Die AHV deckt maximal 60 Prozent des letzten Einkommens ab, die berufliche Vorsorge weitere 20 bis 30 Prozent. Damit verbleibt eine Lücke von 10 bis 20 Prozent – pro Monat, jahrzehntelang. Bei einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 100.000 Franken bedeutet das eine Pensionslücke von 1.000 bis 2.000 Franken monatlich.
Diese Lücke wird durch verschiedene Faktoren noch grösser:
- Demografischer Wandel: Die Bevölkerung altert, weniger Erwerbstätige finanzieren mehr Rentner
- Niedrigzinsumfeld: Traditionelle Sparlösungen bringen kaum noch Rendite
- Steigende Lebenskosten: Besonders Gesundheits- und Pflegekosten nehmen zu
- Längere Lebenserwartung: Die Pensionszeit wird immer länger und teurer
- Unsichere Rentenreformen: Politische Reformen können Leistungen weiter reduzieren
Umso wichtiger wird es, rechtzeitig alternative Vorsorgebausteine aufzubauen. Immobilien bieten hier verschiedene Möglichkeiten, je nach persönlicher Situation und Lebensentwurf. Sie können sowohl direkt durch mietfreies Wohnen als auch indirekt durch Mieteinnahmen zur Schliessung der Pensionslücke beitragen.
Die selbstgenutzte Immobilie – wohnen und vorsorgen
Mietfreies Wohnen als Entlastung
Ein klassisches Vorsorgemodell ist die Eigentumswohnung oder das Haus zur Eigennutzung. Wer früh kauft, zahlt über Jahrzehnte die Finanzierung ab und kann im Alter mietfrei leben. Diese Entlastung im Ruhestand ist für viele der grösste Vorteil. Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle und das eigene Zuhause bietet Sicherheit, Vertrautheit und Stabilität.
Die selbstgenutzte Immobilie eliminiert die grösste monatliche Ausgabe im Alter. Dr. Rudolf Flösser betont: Wer mietfrei wohnt, braucht deutlich weniger Rente zum Leben. Das ist emotionale und finanzielle Sicherheit zugleich.
Herausforderungen der Eigennutzung
Allerdings ist dieses Modell nicht für jeden passend. Rudolf Flösser weist darauf hin, dass man bereits beim Kauf mögliche Entwicklungen im Blick behalten sollte: Ist das Gebäude altersgerecht anpassbar? Kann es bei Bedarf verkauft oder vermietet werden? Wer heute plant, sollte morgen nicht im Umbauchaos landen. Barrierefreie Zugänge, gute ÖV-Anbindung und medizinische Versorgung in der Nähe sind keine Luxusüberlegungen, sondern Notwendigkeiten für eine nachhaltige Altersvorsorge.
Wertsteigerung als zusätzlicher Vorteil
Ein oft übersehener Aspekt ist die potenzielle Wertsteigerung selbstgenutzter Immobilien. In den vergangenen Jahrzehnten konnten Eigentümer in vielen Schweizer Regionen von erheblichen Wertsteigerungen profitieren – steuerfrei, da selbstgenutzt.
Kapitalanlage mit Perspektive
Mieteinnahmen als zweite Rente
Wer nicht selbst einziehen will, kann mit Immobilien auch durch Vermietung vorsorgen. Dieses Modell bietet mehr Flexibilität – sowohl geografisch als auch finanziell. Monatliche Einnahmen aus Mieten können zur Aufstockung der Rente beitragen. Gleichzeitig bleibt die Immobilie ein Sachwert mit potenziellem Wertzuwachs.
Rudolf Flösser hat Erfahrungen sammeln können und weiss daher: Ohne fundierte Standortanalyse und realistische Kalkulation birgt die Vermietung auch Risiken. Leerstände, Sanierungspflichten und Verwaltungskosten sollten von Anfang an berücksichtigt werden. Nur dann ist die Immobilie eine tragfähige Altersvorsorge.
Vorteile der Kapitalanlage im Überblick
Die Vermietung bietet verschiedene Vorteile: Laufende Einnahmen zur Entlastung im Alter, flexibler Wohnortwechsel bleibt möglich, Steuervorteile bei richtiger Planung, Kombination mit anderen Vorsorgemodellen und die Möglichkeit zur schrittweisen Vermögensbildung.
Risiken realistisch einschätzen
Vermietung ist ein Geschäft, kein Selbstläufer. Erfolgreiche Kapitalanlagen erfordern sorgfältige Standortanalyse, solide Finanzierung mit maximal 60 Prozent Fremdkapital, realistische Renditerechnung und ausreichende Rücklagen für Reparaturen und Leerstände. Dr. Rudolf Flösser empfiehlt, Hypothekarzinsen, Unterhalt und Verwaltungskosten als steuerlich abziehbare Positionen zu berücksichtigen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent übernimmt der Staat faktisch 30 Prozent der Kosten.
Heute kaufen, später einziehen
Das Alterszuhause vorausplanen
Ein zunehmend beliebtes Modell: Immobilien erwerben, vermieten – und später selbst nutzen. Diese Strategie verbindet die Vorteile der Kapitalanlage mit langfristiger Planungssicherheit. Wer etwa im Alter zurück aufs Land oder in eine barrierefreie Umgebung ziehen will, kann diese Weichen früh stellen. Doch Flösser rät, solche Objekte besonders sorgfältig auszuwählen. Lage, Grundriss und Bauqualität müssen mit dem künftigen Bedarf übereinstimmen. Auch Aspekte wie Gemeinschaftseinrichtungen, Nahversorgung und medizinische Infrastruktur sollten berücksichtigt werden, denn was heute attraktiv wirkt, kann in zwanzig Jahren ganz anders bewertet werden.
Rudolf Flösser: Die Kombination macht’s
Immobilien als Baustein
In der Praxis zeigt sich: Eine einzelne Immobilie reicht selten für eine umfassende Altersvorsorge. Flösser rät, Wohnimmobilien immer im Kontext mit anderen Bausteinen zu sehen – etwa mit beruflicher Vorsorge, der Säule 3a oder privaten Anlageprodukten. Wichtig ist dabei, dass die verschiedenen Elemente aufeinander abgestimmt sind und nicht in Konkurrenz stehen.
Optimale Nutzung der Säule 3a
Die Kombination von Immobilien mit der Säule 3a bietet steuerliche Vorteile. Wer das Maximum in die Säule 3a einzahlt, kann gleichzeitig Steuern sparen und diese Ersparnis für die Immobilienfinanzierung nutzen.
Liquidität nicht vergessen
Immobilien sind illiquide Anlagen. Für unvorhergesehene Ausgaben im Alter sollten dennoch liquide Reserven vorhanden sein. Eine ausgewogene Vermögensaufteilung berücksichtigt verschiedene Anlageklassen.
Strategien müssen zum Lebensmodell passen
Moderne Familienformen
Nicht jeder Lebensentwurf passt zum klassischen Einfamilienhaus. Alleinstehende, Patchwork-Familien, Menschen mit wechselnden Wohnorten oder besonderen beruflichen Anforderungen brauchen andere Lösungen. Dr. Flösser unterstreicht: Wer flexibel denkt und gleichzeitig langfristig plant, hat die besten Chancen auf eine altersgerechte Immobilienstrategie.
Berufliche Mobilität
Junge Berufsleute arbeiten zunehmend ortsunabhängig. Für sie können Kapitalanlagen interessanter sein als Eigennutzung, da Flexibilität oft Priorität hat.
Verschiedene Lebensphasen
Alleinstehende haben andere Bedürfnisse als Familien. Oft sind kleinere Einheiten und zentrale Lagen wichtiger als Gartenzugang oder viel Platz.
Vorsorge beginnt mit der richtigen Frage
Statt sich auf vermeintlich richtige Modelle zu verlassen, lohnt sich der individuelle Blick: Was passt zu meinem Leben, meinen Plänen und meiner Risikobereitschaft? Eine kluge Immobilienstrategie lässt sich nicht kopieren, sie muss passen, heute wie morgen. Rudolf Flösser empfiehlt daher, regelmässig Bilanz zu ziehen und die bestehenden Vorsorgestrukturen entsprechend anzupassen.
Zukunftsfähiges Bauen beginnt bei der Wahl der Materialien – Rudolf Flösser zeigt aktuelle Entwicklungen auf
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